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よくある相談(Q&A)
住まいの基礎知識・「あんじゅ」

 

 住まいを借りる賃貸借契約のトラブルは、充分な調査や確認をしないで契約してしまったことが原因となっているケースが多くあります。

住まいは安全・快適な暮らしを送るための生活の基盤となりますので、不動産業者(宅地建物取引業者:以下「宅建業者」)のペースではなく、自分のペースで慎重に契約をすることが大切です。

 

「相談員からのアドバイス」は、住まいに関する相談事例をもとに一般的な参考情報をとりまとめています。

(断定的な判断材料等を提供するものではありません。)

 

 

 

 

 

1 情報収集

・初期費用

・物件探し

・宅建業者

 

 

 など

2 現地見学

・チェック

 ポイント

 

  

 

 など 

3 申込み

・申込金は

 必要?

 

 

 

など

4 重要事項

説明

・契約条件等

 の説明

 

 

 など

5 賃貸借

契約

・署名・押印は

 慎重に!

・標準契約書

 

 など

6 鍵渡しと

入居後

・入退去時

 チェックリスト

・入居中の修繕

・家賃の値上げ

  など 

7 契約の終了と

明渡し

・退去予告

・立会い

・原状回復

 

など 

 

 

 

1  情報収集

 

    条件を絞る
     

どのような住まいを借りたいのかを考え、優先順位をつけましょう。
・いつ:入居したい時期

・どんな場所で:交通の便、通勤・通学・買い物の利便、病院・公共機関の施設状況など
・どんな家に住みたい:公的賃貸住宅、民間賃貸住宅、新築、間取り、広さ、ペット飼育可、住戸の階数・位置、日当たり、風通しなど

・どんな契約形態:普通借家契約、定期借家契約など

 

※定期借家契約についての参考サイト 

   ・定期借家制度:住まいの情報発信局:住宅情報提供協議会別ウィンドウが開き表示されます。

   ・定期借家制度について:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

  

   

    「家を探す」:おおさか・あんじゅ・ネット:大阪市立住まい情報センター

    大阪市各区の防災・防犯等の取組別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市の防災に関するホームページ別ウィンドウが開き表示されます。

      防犯に関する情報:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

       住まいの防犯:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    住まいる防犯110番:警察庁別ウィンドウが開き表示されます。

    マップナビおおさか:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

  

 

    予算を決める
     

家賃は手取り月額収入の1/3以内を目安に考えましょう。

敷金や仲介手数料、共益費や火災保険料等の家賃以外の費用や引越し費用等も念頭におきましょう 

 

契約時に必要な初期費用について
敷金(保証金) ・・・貸主に預ける費用

敷金は家賃と同じく当事者間の契約によって決まります(公的住宅の場合には、敷金は家賃の3ヵ月分という規定があります)。家賃滞納や損害賠償費用が生じた場合に備え、借主から貸主に預け入れるための費用で、負担すべき費用がない場合には退去後に返還されます。
注)「敷引き」「解約引き」「解約時償却」「解約時控除」は、解約時に敷金(保証金)から一定額を差引かれる取決めです。

 

礼金 ・・・貸主に支払う費用

貸主に預ける敷金(保証金)とは異なり、貸主に支払う費用で、退去しても返還されません。

 

仲介手数料 ・・・宅建業者に支払う報酬費用

宅建業者が借主から受取ることができる報酬の上限は、家賃の半月分が原則です。

 

火災保険料 ・・・保険会社に支払う費用

契約の際に、火災保険に入るよう求められることが多くあります。「必ず入るもの」と言われ、内容を確かめずに加入する人もいますが、賃貸入居者向けの保険の種類や内容も色々あり、自分でどの保険に入るかを選ぶことができます。

 

 

    物件の情報収集をして、住まいを探す
     

インターネットや情報誌等で希望に合う物件を探しましょう、家賃やその他の費用を総合的に比較検討してみましょう。
    ハトマークサイト:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会別ウィンドウが開き表示されます。

    不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

 

・「めやす賃料表示」制度
  めやす賃料とは、「賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等条件の改定がないものと仮定して、4年間賃借した場合(定期借家の場合は、契約期間)の1ヵ月当たりの金額」です。実質的な1ヵ月当たりの負担金額で比較が容易になると一部の業者で導入されています。
    公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

 

 

    宅建業者をチェックする
     

トラブルを防止するためには信頼できる宅建業者を選ぶことが大切です。
     説明はわかりやすいか。事務所は整備されているか。急がせないか。
     長年営業している地元の業者を探すのもひとつの方法です。

宅地建物取引業を営むためには免許(国土交通大臣免許・都道府県知事免許)が必要です。
業者名簿は国土交通省の各地方整備局・都道府県の担当課などで閲覧できます。
    宅地建物取引業者名簿等の閲覧窓口(大阪府知事免許):大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    宅地建物取引業者名簿等の閲覧窓口(国土交通大臣免許):近畿地方整備局別ウィンドウが開き表示されます。

    宅地建物取引業者一覧(国土交通大臣免許・都道府県知事免許):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    ネガテイブ情報等検索サイト(事業者の過去の行政処分歴を検索するサイト):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

賃貸住宅の管理業者について

賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による、賃貸住宅管理業の任意の登録制度が創設されました(告示公布:平成23年9月30日、告示施行:平成23年12月1日)。登録業者は公表されていますので、管理業者や物件選択の判断材料として活用するのもひとつの方法です

    賃貸住宅管理業者登録制度:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

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2 現地見学

 

    現地でしっかりチェックする
     

一人ではなく複数の人と一緒に見学しましょう。周辺地図やメジャー等を持って行くとよいでしょう。

車で現地を案内されても、帰りには通勤等で利用する電車などの公共交通機関を利用して、自分で確認しましょう。

時間帯や曜日によって環境が変わることもあるので、時間帯や曜日を変えて環境を確認しましょう。

設備、地デジ・インターネット・携帯電話の利用状況、防犯システム、周辺環境等もチェックしましょう。押入れの中(カビやシミ)、窓の位置、周囲からの視線、エントランスや自転車置き場・共用廊下、郵便受けやごみ置き場などの共用部分の管理の状況も見ておくとよいでしょう。

    防犯に関する情報:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

わからないことや、不安に思うことは宅建業者に確認しましょう。

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3 申込み

 

    物件を決め、申込みをする
     

よく検討したうえで申込みの意思表示をしましょう。とりあえず申込むという安易な方法は避けましょう。

申込みの段階では費用を支払う義務はありません。もし支払う場合でも、契約に至らない場合には返還されます。必ず領収書を受取り、返還については但し書きに記してもらいましょう。
  《記載例》「契約成立に至らない場合は、預かり金の全額を返還する。」

    賃貸借契約における預り金の返還拒否に関する注意点:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

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4 重要事項説明

 

    物件に関する重要なことについて説明を受ける
     

宅地建物取引業法により、宅建業者は契約の成立までに、借主に対して宅地建物取引士に書面で説明させなければなりません(平成29年10月1日から、ITを活用した重要事項説明が始まりました)。

    賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明実施マニュアル(平成29年9月):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 

重要事項説明書には、賃貸物件や契約条件に関する事項が記載されています。

重要事項説明は契約当日に行われることが多いので、不明な点は納得ができるまで確認したうえで、契約するかどうかを決めましょう。
    重要事項説明の様式例(PDF:261KB):国土交通省PDF/261KB

      

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5 賃貸借契約
 

    契約書に署名・押印し、必要な費用を支払う
     

賃貸借契約は一旦結ぶと、正当な理由なく一方的に解除することはできません。解除によって、支払った費用が返金されない場合もあります。

口約束したことは証拠が残らないので、大切な約束はすべて契約書に記載してもらいましょう。

重要事項説明や広告の内容と異なる箇所はないか、約束した内容はすべて記載されているか、借主に不利な内容が入っていないかなどをよく確認したうえで署名・押印しましょう。
    賃貸住宅標準契約書:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

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6 鍵渡しと入居後

 

    鍵渡しを受ける
     

鍵の受取りの際、借主は、宅建業者又は貸主(できれば両方)立会いのもとで、部屋の現状をよく確認のうえ、「入退去時の確認チェックリスト」を作成するようにしましょう。貸主側の立会いができない場合でも、借主だけでもチェックリストを作成し、部屋の現況写真(日付入り)も撮っておきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

入居当初にキズや汚れがあるかどうかを確認しておくことは、退去時などの原状回復トラブルを防止するためにも大切です。壊れている設備や傷はないかなどを細かくチェックして、何かあればすぐに申し出ましょう。
 *国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に入退去時のチェックリストが掲載されていますので活用しましょう。
    原状回復をめぐるトラブルとガイドライン:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のQ&A:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

引越し後の確認も早めに行いましょう。

荷物に破損はないですか。搬入に際し、部屋に傷などついてないですか。

    「かしこい引越し」(PDF:1.58MB):公益社団法人 全日本トラック協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

円満な賃貸生活のためにも、ご近所への挨拶はしておくとよいでしょう。

 

 

 

    入居中
     

修繕が必要になったら

貸主には、借主が住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務(民法606条)があります。ただし、借主の故意・過失等により必要となった修繕は、借主の負担となります。

入居中の修繕は、貸主が行うのが原則であるため、修繕が必要となったときは、すぐに連絡する必要があります。

雨漏りやカビ、結露の発生についても、見つけたらすぐに連絡しましょう。放置して被害を拡大させてしまうと、入居者の責任になることがあります。

契約書に、修繕義務を借主に負担させる特約があればその内容についてはよく確認しましょう。原則とは異なる契約もできますが、借主にとって一方的に不利な特約となる場合は、その有効性を争う余地があります。

 

家賃の値上げ・値下げ

貸主又は借主は、事情が変わり現在の家賃が不相当であるときは、相手方に対して家賃の増額又は減額を将来に向かって請求することができます。

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7 契約の終了と明渡し

 

    退去の予告をする
     

退去を決めたら、契約書の確認をしましょう。契約書で退去の予告期間(概ね1~2カ月前)が決められています。記載されている退去の予告期限までに申入れます。申入れた日から、その予告期間相当の日までの家賃が発生することになるので注意しましょう。
    引越し:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

    「かしこい引越し」(PDF:1.58MB):公益社団法人 全日本トラック協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

 

    明渡し
     

 

明渡しに際し、借主には「原状回復義務」があります。賃借物に造作等の変更(エアコンの取付け、棚の取付け等)を加えていたときは、造作等は撤去して原状に戻さなければなりません。

持込んだ荷物はすべて搬出して、きれいに清掃して明渡しを行います。

貸主・借主立会いで入居時に確認した「入退去時のチェックリスト」に基づき、入居中に借主が汚したり壊したりした箇所があるか、あればその範囲はどの程度かについて確認し、記録を残しておきましょう。貸主側の立会いができない場合は、借主はチェックリストを作成し、退去時の写真(日付入り)を撮っておきましょう。

契約書(コピーでも)は後日確認が必要になることもあるので、保管しておきましょう。
*国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に入退去時のチェックリストが掲載されていますので活用しましょう。
    原状回復をめぐるトラブルとガイドライン:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のQ&A:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 

 

    原状回復義務と敷金等の精算
     

賃貸借契約のトラブルで最も多いのが、「敷金の精算」と「原状回復費用」の費用負担についてです。

経年変化や通常使用による損耗等は、貸主の費用負担で行うのが原則です。契約書に特約条項がある場合は、借主負担となることもあります。

実際に負担する原状回復費用が明らかになるのは、ほとんどの場合は明渡し後です。請求明細書をもらい、内容に納得できない点があれば、貸主や管理業者に連絡を取り、説明を求めましょう。

 

 

 

 

 

参考サイト

 

 「賃貸借契約におけるちょっとアドバイス」:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 「住宅賃貸借(借家)契約の手引き」(PDF):一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。 

 

 賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

 「不動産トラブル事例データベース」:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 最高裁判例一覧:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 RETIO判例検索システム:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 

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