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 住まいを購入するには、計画を立て現地を見学し、重要事項の説明・売買契約・ローン契約・残金決済などのさまざまな手続きが必要です。

一般的な購入の流れをみてみましょう。

 

 

「相談員からのアドバイス」は、住まいに関する相談事例をもとに一般的な参考情報をとりまとめています。

(断定的な判断材料等を提供するものではありません。)

 

 


情報収集
現地見学
資金計画
購入申込み
重要事項説明
売買契約
ローン申込み
残金決済
引渡し

 

1 情報収集

 

    条件を絞る  
     

 

 

家族で将来の生活について話合い、希望条件に優先順位をつけて整理しましょう。

・いつ ・・・・・・・・・・・・・・・・入居したい時期

・どんな場所で・・・・・・・・・交通の便、通勤・通学、買い物の利便、病院・公共機関の施設状況など

・どんな家に住みたい・・・戸建て住宅・マンション、新築・中古、間取り・広さなど

    大阪市各区の防災・防犯等の取組別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市の防災に関するホームページ別ウィンドウが開き表示されます。

    防犯に関する情報:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

    住まいの防犯:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    液状化対策関連情報:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    住まいる防犯110番:警察庁別ウィンドウが開き表示されます。 

    マップナビおおさか:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

    土地総合情報ライブラリー:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。 

    緑づくり支援窓口:近畿中国森林管理局別ウィンドウが開き表示されます。

    木net~木と森の情報館~:一般財団法人 日本木材総合情報センター別ウィンドウが開き表示されます。

 

認定制度などの利用を踏まえて情報収集しておきましょう。

    住宅性能表示制度:住まいの情報発信局:住宅情報提供協議会別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市長期優良住宅の認定制度別ウィンドウが開き表示されます。

    低炭素建築物の認定の手続き:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市子育て安心マンション認定制度別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市防災力強化マンション認定制度別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪市エコ住宅普及促進事業別ウィンドウが開き表示されます。 「大阪市エコ住宅」認定マンション一覧別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪府内産木材「おおさか材」使用住宅に対する住宅ローンの金利優遇:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    大阪府低利ソーラークレジット事業:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    平成29年度 家庭用燃料電池システム導入支援事業 (エネファーム):一般社団法人 燃料電池普及促進協会(FCA)別ウィンドウが開き表示されます。

    平成29年度地域型住宅グリーン化事業:一般社団法人 木を活かす建築推進協議会(地域型住宅グリーン化事業評価事務局)別ウィンドウが開き表示されます。

    平成29年度ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)支援事業:一般社団法人 環境共創イニシアチブ別ウィンドウが開き表示されます。

    住宅税制:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    すまい給付金:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 

  

 《新規受付を終了している制度》

    住宅ストック循環支援事業補助金:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。  

    省エネ住宅に関するポイント制度(省エネ住宅ポイント制度):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    復興支援・住宅エコポイント別ウィンドウが開き表示されます。

    住宅・ビルの革新的省エネ技術導入促進事業費補助金(HEMS機器導入支援事業):一般社団法人 環境共創イニシアチブ別ウィンドウが開き表示されます。

    定置用リチウムイオン蓄電池導入促進対策事業費補助金:一般社団法人 環境共創イニシアチブ別ウィンドウが開き表示されます。

     大阪市エコ住宅普及促進事業住宅購入・整備融資利子補給制度別ウィンドウが開き表示されます。

    国の太陽光発電補助金制度:経済産業省別ウィンドウが開き表示されます。

「建築条件付土地の売買契約」と「建売住宅」では大きな違いがあります。

「建築条件付土地の売買契約」に関する注意点(問題点)やトラブル事例を十分に理解しておきましょう。

     要注意!「自由設計」「フリープラン」をうたう契約のトラブル:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

高齢者用マンションの購入を考えている方は、執拗な勧誘行為等にご注意ください。

     高齢者用マンションの購入を考えている方はご注意ください:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

投資用マンションのしつこい勧誘電話にご注意ください。

    投資用マンションのしつこい勧誘電話についての苦情が増えています!:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

  

 

    おおよその予算を決める
     

住宅ローンを将来にわたりどれだけ返済できるかという「返せる額」から「購入可能額」を考えることが大切です。

 

必要な資金:

物件価格のほかに諸費用(物件価格の約1割)が必要になります。

諸費用の例:

印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬・仲介手数料・団体信用生命保険料・火災保険料・地震保険料・融資手数料・ローン保証料・引越し費用など
物件価格+諸費用=自己資金+住宅ローン   

   

 ※諸費用についての参考サイト 

    住宅取得・取得後に掛かる諸費用と税金:一般社団法人 住宅金融普及協会別ウィンドウが開き表示されます。

    地震保険料試算:一般社団法人 日本損害保険協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

各金融機関のホームページや以下の住宅ローンシミュレーションも参考になります。

    住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)別ウィンドウが開き表示されます。

    一般社団法人 全国銀行協会別ウィンドウが開き表示されます。

    不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

     住宅ローン商品 金利情報:一般社団法人 住宅金融普及協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

 

    宅地建物取引業者(以下宅建業者)をチェックする
     

トラブルを防止するためには信頼できる宅建業者と取引きすることが大切です。

売買においては、以下のように

  ①宅建業者から住まいを購入する場合
  ②宅建業者に仲介(媒介)を依頼して住まいを購入する場合   などがあります。 

   

①宅建業者から住まいを購入する場合 (宅建業者が売主の場合)

 

①宅建業者から住まいを購入する場合 (宅建業者が売主の場合) 

 

②宅建業者に仲介を依頼して住まいを購入する場合 (媒介の場合)

 

②宅建業者に仲介を依頼して住まいを購入する場合 (媒介の場合) 

 

宅地建物取引業を営むためには、免許(国土交通大臣免許・都道府県知事免許)が必要です。
業者名簿は国土交通省の各地方整備局・都道府県の担当課で閲覧できます。
    宅地建物取引業者名簿等の閲覧窓口(大阪府知事免許):大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

    宅地建物取引業者名簿等の閲覧窓口(国土交通大臣免許):近畿地方整備局別ウィンドウが開き表示されます。

    宅地建物取引業者一覧(国土交通大臣免許・都道府県知事免許):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    ネガティブ情報等検索サイト(事業者の過去の行政処分歴を検索するサイト):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

     大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

 

    物件の情報収集をして、住まいを探す
     

新聞広告・折込みチラシ・インターネット・店頭広告・住宅情報誌などから情報を収集し、希望条件に合う物件を探します。 
    ハトマークサイト:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会別ウィンドウが開き表示されます。

    不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

  

広告では、写真や交通の利便性・プランの充実度などのセールスポイントをうたった大きな文字より、「物件概要」を表示した小さな文字を入念にチェックしましょう。
    「不動産広告あらかると」:不動産公正取引協議会連合会別ウィンドウが開き表示されます。

    不動産広告の見方:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

  

 

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2 現地見学

 

    現地でしっかりチェックする
     

家族でどの程度希望条件に合っているか、住宅以外にも周辺の環境、交通の便などをチェックしましょう。

    現地見学時のチェックポイント:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。 

 

車で現地を案内されても、帰りには通勤で利用する電車などの公共交通機関を利用して、自分で確認しましょう。

できるだけ現地に足を運び、平日・休日・夜間、晴天・雨天日、電車・バスの本数や雨天後の周辺の水はけ状況などをチェックします。

近隣との境界・騒音トラブルなどの近隣トラブルがないか、過去の土地履歴・治安の状況・電波障害などの周辺状況もチェックします。

         境界標をご存知ですか?:大阪土地家屋調査士会別ウィンドウが開き表示されます。

         大阪市の防災に関するホームページ別ウィンドウが開き表示されます。

         防犯に関する情報:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

         住まいの防犯:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

隣地とは建てることができる建物の規制が異なる場合があるので、行政庁の窓口で確認しましょう。隣地に老朽住宅や駐車場や空き地がある場合は、将来、高層マンションなどが建築されるかもしれないので注意しましょう。

    建築相談及び建築計画概要書の閲覧:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

                    (※建築計画概要書等の写しの交付手数料について)別ウィンドウが開き表示されます。

    用途地域:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

 

前面道路や既存の現建物の状況によっては将来的に建替えができない場合や、現状より小さいものしか建てられない場合があります。行政庁の窓口で確認しましょう。
    建築相談:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

 

マンションの場合
駐車場・駐輪場・ごみ置場などの整備状況や、ペット飼育の可否などを管理規約・使用細則でチェックしましょう。

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3 資金計画

 

    頭金や年収から返済額を計算する
     

年収・自己資金・返済期間・ローンの金利のタイプだけでなく、他の借入れ(カードローン・車のローンなど)の有無、社内融資の有無なども考慮して、具体的に資金計画を立てます。

業者任せにするのではなく、無理な計画でないか、慎重にチェックしましょう。

売買契約、ローン契約をする前に、第三者の専門家(例えばファイナンシャルプランナー)に資金計画の相談をして、堅実な資金計画を立てて住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

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4 購入申込み

 

    物件を決め、購入を申込む
     

「この物件を買います」という申込みの意思表示をします。

この時点で「申込金」を支払う場合は、必ず領収書(預り証)をもらいましょう。

 

※宅建業者に仲介を依頼する場合:購入物件の希望条件と購入資金予算が明確になった段階などにおいて、宅建業者と媒介契約を結びます。この場合、仲介手数料が必要になります。 
    「標準媒介契約約款」(PDF:233KB):国土交通省233KB   

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5 重要事項説明

 

    物件に関する重要なことについて説明を受ける
     

宅地建物取引業法により、売主の宅建業者または仲介する宅建業者は、売買契約成立までの間に、宅地建物取引士に重要事項説明をさせなければならない義務があり、大変重要なものです。

重要事項説明書には物件と取引条件に関する事項が記載されています。

重要事項説明は契約当日に行われることが多いので、事前に重要事項説明書のコピーをもらい、不明な点は納得ができるまで確認したうえで、契約するかどうかを決めましょう。
    「これでわかる!『重要事項説明書』」:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

    「重要事項説明のチェックリスト」:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

 

瑕疵担保責任:売買の物件に隠れた瑕疵(雨漏りなど)がある場合は、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償を請求できます。ただし、宅建業者でない売主が中古住宅を売る場合は、特約により、瑕疵担保責任が免除されるケースもあります。瑕疵担保責任について確認しておきましょう。
    瑕疵担保責任について:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。   

    住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律):国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    既存住宅売買かし保険:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 

新築住宅の場合は、アフターサービスについても確認しましょう。瑕疵担保責任は法律上の責任ですが、アフターサービスは法律上の責任ではなく、売主が契約の中で定める責任です。アフターサービス制度の有無、対象となる不具合の内容、補修を請求できる期間等について確認しておきましょう。

    アフターサービスについて:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。 

    中高層住宅アフターサービス規準:一般社団法人 不動産協会別ウィンドウが開き表示されます。

    戸建住宅アフターサービス規準:一般社団法人 不動産協会別ウィンドウが開き表示されます。

 

マンションの場合
重要事項説明書と同様に、管理規約・使用細則のコピーも事前にもらい、 管理方式(自主管理・委託管理)、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無、使用目的(事務所等禁止)・利用の制限などチェックしておきましょう。

 

平成23年4月には新築分譲マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の目安を示すため「マンション修繕積立金に関するガイドライン」が策定されました。ガイドラインでは、10階建て、建築延床面積が8,000㎡のマンションの専有床面積80㎡の住宅について、修繕積立金の目安の平均値は16,160円/月、目安の幅は、11,200円/~21,200円/月までとなります。

    マンションの修繕積立金に関するガイドライン:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

    

住宅ローンを借りる場合
金融機関等から住宅ローンの借入れができなかったときに、買主が売買契約を白紙解除することができる「ローン特約」が記載されているか、あいまいな表現になっていないかなどをチェックしましょう。

買換えをする(自宅など売却した代金を購入資金にあてる)場合
予定通り売却ができなかったときに、住宅の売買(購入)契約を白紙解除できる「買換え特約」が記載されているかをチェックしましょう。

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6 売買契約

 

    契約書に署名・押印し、手付金を支払う
     

売買契約は一旦結ぶと、正当な理由なく一方的に解除することはできません。
解除により、手付金がもどらない、違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることがありますので、慎重に行いましょう。

 

宅建業法で定められるクーリング・オフ制度が適用できる場合について:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 

重要事項説明書と同様に契約書も事前にコピーをもらい、充分なチェックをしましょう。

契約書は重要事項説明の内容と重複する部分があります。パンフレットや図面と照らし合わせ、物件の所在地・面積などの表記に間違いがないかなどをチェックしましょう。また、合意した内容と違いはないか等も確認しましょう。

口約束はトラブルの元になるので、重要な合意内容は契約書に記載してもらいましょう。

    売買契約時のチェックポイント:不動産ジャパン:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

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7 ローン申込み

 

    書類をそろえてローンを申込む
     

売買契約を結んだ後、事前の資金計画をもとに金融機関に融資を申込み、ローン契約(金銭消費貸借契約)をします。

ローンの申込み手続きは、基本的には利用者である買主が必要な書類をそろえ、金融機関に申込みをしますが、仲介する宅建業者が申込みの代行をする場合があります。その場合は、宅建業者から「仲介手数料」とは別に「ローン申込み代行手数料」などを請求されることがあります。事前に確認しておきましょう。

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8 残金決済・引渡し

 

    残金を支払い、引渡しを受け、登記をする
     

残金を支払い、売主から物件の引渡しを受け、不動産の登記手続きを行います。

登記の手続きは司法書士・土地家屋調査士が代行するのが一般的です。

・建物登記:新築住宅の場合:建物表示登記・所有権保存登記

        中古住宅の場合:所有権移転登記

・土地登記:所有権移転登記

・住宅ローンを借りる場合:抵当権設定登記

 

   不動産登記のABC:法務省別ウィンドウが開き表示されます。

   大阪法務局別ウィンドウが開き表示されます。

   大阪土地家屋調査士会別ウィンドウが開き表示されます。

   大阪司法書士会別ウィンドウが開き表示されます。

 

引渡し前に必ず物件のチェックをして、不具合などが見つかった場合は引渡しまでに直してもらいましょう。

 

参考サイト

 

 「中古住宅購入不安解消ナビ」:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

 「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定について:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 「マイホーム購入のためのちょっとアドバイス」:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 「不動産売買の手引」:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 「不動産ジャパン」:公益財団法人 不動産流通推進センター別ウィンドウが開き表示されます。

 住まいの情報発信局:住宅情報提供協議会別ウィンドウが開き表示されます。

 安心して住宅等を建築・購入するために:大阪府別ウィンドウが開き表示されます。

 住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)別ウィンドウが開き表示されます。 

 

 「不動産トラブル事例データベース」:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 最高裁判例一覧:一般財団法人 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 RETIO判例検索システム 不動産適正取引推進機構別ウィンドウが開き表示されます。

 

   おおさかスマートエネルギーセンター(省エネ・節電等に関するご相談):大阪府別ウィンドウが開き表示されます。 

 緑づくり支援窓口:近畿中国森林管理局別ウィンドウが開き表示されます。

 木net~木と森の情報館~:一般財団法人 日本木材総合情報センター別ウィンドウが開き表示されます。

 

 地価調査・地価公示:大阪市別ウィンドウが開き表示されます。

 路線価図:国税庁別ウィンドウが開き表示されます。

 土地総合情報ライブラリー:国土交通省別ウィンドウが開き表示されます。

 レインズ・マーケット・インフォーメーション:全国指定流通機構連絡協議会別ウィンドウが開き表示されます。

 

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