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よくある相談(Q&A)
住まいの基礎知識・「あんじゅ」

【分譲マンションの管理】

◯建物・設備の維持管理 - 大規模修繕工事

  
  
大規模修繕工事はなぜ必要か?
マンションの施工方法や使用している設備にもよりますが、外壁や鉄部の塗装、屋根防水、給排水管、躯体の物理的な耐用年数を目安に、築後5~15年程度の周期で行われるのが一般的です。

 
工事を実施するために、管理組合では何を準備すればいいか?
一言でいうと、「工事費用」と「区分所有者の合意」です。それを準備するためには、まず専門委員会をつくり、建物の調査診断を専門家に依頼、それを基に、工事範囲、工事仕様、工事予算などから成る工事計画を策定してもらいます。

 
工事のための専門委員会は必要か?
理事の任期、マンションが直面しているほかの問題点など、各マンションの個別の状況によって一概には言えませんが、専門委員会を設置した方が好ましいと言えます。

 
工事のための専門委員会のつくり方は?
構成メンバーは、理事長や理事会が推薦する方法もあれば、公募する方法もあります。メンバーの人数はマンションの規模にもよりますが、以下のような各分担を2~3名で担当できる、つまり10~15名が目安と言えるでしょう。人数が集まったら、総会の決議をとって選任し、担当を決めます。
分担として全体統括、区分所有法などの確認関係、実施工事関係、工事資金関係、区分所有者への啓発などが考えられます。

 
工事の合意を得るための事前の準備、広報の仕方、総会の開き方は?
合意を得るためには、次のようなことが必要です。
事前準備 
第1段階:スケジュールを立て、工事内容を検討し、資金計画を考え、見積もりのための仕様書をつくる。 
第2段階:見積もりを比較検討し、施工業者と交渉して工事内容を決定し、総会に提出する議案書を作成する。この議案書づくりのポイントは、区分所有者からどのような質問が出ても、理由や根拠をはっきり説明できるものにすること。さまざまな考え方の区分所有者を説得し、合意形成にこぎつけるには、あいまいな点を残さないことが大切です。 
広報 
専門委員会や理事会で話し合われていること、決定したこと、問題点などをできるだけこまめに区分所有者全員に広報することが、区分所有者の大規模修繕工への関心を高めていく有効な手段となります。すべてをガラス張りにし、オープンにしていくことがポイントです。
総会を開催
総会は、定例総会を利用してもいいし、臨時総会を開いてもいいでしょう。遅くとも総会の2週間ぐらい前には区分所有者全員に、総会開催の日時と場所を議案書および議題を添えて告知し、できるだけ多くの人の出席を促しましょう。総会での決定事項は、総会を欠席した人にもわかるよう、掲示板や広報誌で報告しましょう。

 
工事の予算はどれくらい見込めばいいか?
工事の内容や方法、マンションの築年や規模などさまざまな条件によって異なるので、具体的な条件なしで予算を予測することは非常に困難です。

 
工事は、当初マンションを建設した会社に頼む方がいいか?
当初マンションを建設した会社も含め、広く比較検討するべきでしょう。その方が、区分所有者の合意を得るうえでも説得力があるはずです。

 
工事施工業者はどのようにして選べばいい?
施工業者の選び方にはいくつかの方法がありますが、いずれの方法を採用する場合にも、以下の4つの基本的な考え方をしっかりと押さえておいてください。 
1.区分所有者全員に説明できる根拠に基づいて、施工業者を選ぶこと 
2.施工業者を選ぶための基準をつくっておくこと 
3.単に金額が高いか安いかだけでなく、見積もりの比較は慎重に行うこと 
4.工事の進め方やアフターフォローなど、見積もり以外の確認も忘れないこと 
234については、マンションの大規模修繕に詳しい設計事務所に相談した方が安心かつ効率的です。そうした設計事務所に心当たりがない場合は、建築士会や建築士事務所協会、マンション管理に関する専門機関などに問い合わせてみてもいいでしょう。

 

管理会社が提出してきた見積もりが非常に高額だが・・・
大規模修繕工事は、マンションの特性や現状がよくわかっている管理会社に任せることがよくありますが、その管理会社が提出してきた見積もりが非常に高額である場合は、同じ工事内容で数社の施工業者に見積もりを依頼するなどして、金額の妥当性を調べたうえで、管理会社に交渉するか、ほかの施工業者に発注するなどの対策を練っていきましょう。

 
工事の見積もりは有料か無料か?
慣習としては無料です。しかし、見積もりは非常に重要であり、作成にはそれなりの手間と費用を要します。したがって、見積もりの作成費を請求する会社も存在します。

工事の見積書のチェックの仕方、金額の妥当性は?
標準仕様書に基づいて数社に見積もりを依頼した場合は、各工事項目ごとに比較しやすい表を作成し、それぞれのバランスを見ていくと検討しやすいでしょう。この際、業者間の価格差もさることながら、標準仕様書作成時に設計事務所等に工事の発 注予算を出してもらっておくと、適正価格を判断しやすいはずです。

大規模修繕工事の範囲はどのようにして決めるのか?
建物の調査診断の結果やこれまでの修繕データ、また居住者にバルコニーや共用廊下、壁面をはじめとする共用部分で傷みやひび割れが気になる箇所のアンケートをとり、それらを基に決めていきます。

工事期間はどのくらい?
工事内容やマンションの規模によって一概には言えませんが、建物の調査診断から工事終了までで最低でも1年間、通常は1年半から2年くらいかかるケースが多いよう です。

大規模修繕工事費の支払い方法は?
慣行は以下のとおりですが、必ずしもこれに従わなければならないわけではありません。

● 工事請負契約時 3割
● 工程が予定の半分に達した時点 3割
● 工事が完成時 4割 

工事監理は工事業者の自主監理が適切か、それとも第三者に頼むべきか?
工事監理には、工事の実施状況や結果についての評価と判定が含まれます。したがって、第三者に監理をしてもらう方が望ましいと言えます。

大規模修繕工事の工事監理依頼先と費用は?
公的機関で工事監理を引き受けてくれるところは特にありません。したがって設計事務所などに依頼するのが一般的でしょう。費用については、公式の指針も関係団体の基準も存在しないのが実情です。その都度、現場を見ながら設計事務所が見積もりを行い、管理組合との間で契約を交わすのが通常です。

工事期間中、管理組合としてどのようなことに気をつけなくてはいけない?
区分所有者にも賃借人にも、工事目的と工事内容を十分に理解してもらえるよう配慮しなければなりません。大規模修繕工事は、住みながらの工事であり、居住者の協力なしではスムーズに工事が進まないからです。

大規模修繕工事計画の手順(専門委員会設置、調査診断から工事完了まで)
は?
管理組合主導型の進め方の手順を説明します。
1. 総会で大規模修繕工事の実施に向けて準備を進めることの合意を得る 長期修繕 計画に沿って大規模修繕工事を行うことと、大まかな予算を総会に提案し、議決する。 
2. 専門委員会を設置する
3. 専門機関とコンタクトをとる 早い段階でマンション管理の専門機関とコンタクトをとり、必要な情報や予備知識を得たり、紹介を受ける。
4. 建物の調査診断の実施 工事の範囲を決めるために劣化状況を把握する。
5. 設計事務所を選定する 建物の調査診断に基づいて、工事内容を決定していく。
6. 工事の標準仕様書を作成する 工事の範囲と改修に必要な材料、数量を入れた仕様書を作成する。
7. 標準仕様書に基づいて施工業者数社に見積もりを依頼する 5社程度の業者から合見積もりをとる。
8. 施工業者を選定するためのリストを作成する 比較見積もりリストを作成する。 
9. 総会で業者と工事計画、工事金額の承認を得る 理事会や専門委員会で内定した施工業者、工事計画や工事金額などを議案書にまとめ、総会に提出。
10. 工事説明会を開催 
11. 着工 仕様書どおり工事が行われているかの監理を専門家に依頼。
12. 竣工・引き渡し 管理組合の立ち会いのもと、専門家に竣工検査を行ってもらう。

着工時期はいつぐらいがいい?
最適な着工時期は、工事の内容やマンションの実情によって変わってきます。外壁の塗り替えなどの屋外工事があることから考えると、梅雨や台風の多い季節を避けた春や秋がいいと言われていますが、工事業者は気象条件も念頭において工事計画を立てるものです。管理組合としては天候のことより、むしろ入居者の変動が少ない時期を選んだ方がいいでしょう。その方が、総会での賛同や工事期間中の協力を得やすいからです。 

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