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よくある相談(Q&A)
住まいの基礎知識・「あんじゅ」

【分譲マンションの管理】

◯生活ルール - 駐車場問題

  
  
駐車場の増設を考えているのだが、進め方は?
駐車場不足で悩んでいるマンションが、共用部分の緑地などを利用して駐車場を増設したケースは実在します。以下のような手順で検討を進めてみてください。 
1.専門委員会をつくる 
2.法律的に増設が可能かを調べる 
3.安全面・環境面をよく検討する 
4.組合員への広報活動を継続的に行う 
5.総会で決議する  
ここでのポイントは、共用部分の用途変更に必要な賛成率を確保できるだけのしっかりとした提案にまとめ上げること。中途半端な内容のまま提案し、一度話し合いがこじれると、なかなか修正はむずかしいようです。

 
駐車場増設を総会で可決したが、一部に強い反対がある。このまま強行してもいいか?
強行するのは得策とは言えません。反対理由をじっくり聞き、計画内容を再検討するなどの努力を行ってみてはどうでしょうか。一部の組合員に強い反対意見があるということは、その人たちの専有部分に何らかの影響があるからではないかと想像できます。もしそうだとすると、その影響を調査した方がいいでしょう。

 
立体駐車場に空きがあるため、管理費が赤字になりそうなのだが・・・
まずは、住民に駐車場に空きがあることを告知し、使用希望者を募る努力をしましょう。それでも埋まらない場合は、空き分を来客用として貸し出したり、近隣住民に貸したりしているマンションもあるようです。
 ただし、区分所有者以外に貸す場合は、収益事業となり課税されることとなりますので、所轄の税務署等に問い合わせをして確認する必要があります。

 

分譲時に駐車場の専用使用権を購入した居住者が、自分の住戸を売却した後も、駐車場の使用権のみ他人に賃貸している。これは認められるのか?
一般的には認められません。なぜなら、専用使用権という言葉は区分所有法で定義されてはいませんが、「当事者間の私的契約上で設定している権利で、使用期間は区分所有者である限り」のものと一般的に理解されているからです。つまり住戸を売却して区分所有者でなくなれば、専用使用権の使用期間は終わりであり、他人に賃貸することはできないということです。

専用庭を駐車場に変更することは可能か?
専用庭はマンションの共有敷地であり、区分所有法では庭としての使用方法しか認められていません。したがって専用庭を使っている区分所有者が勝手に駐車場に変更することはできません。

分譲駐車場の所有者から、「自分達は、修繕積立金を支払っているのだから、駐車場の補修は管理組合でしてほしい」と言われている。こういう場合の対応方法は?
管理組合が修繕を行わなければならないのは、共用部分に限られます。したがって、質問の分譲駐車場が特定の区分所有者の共有部分、または専有部分だとすれば、管理組合が修繕する必要はないということになります。

敷地内の駐車場を借りているが、駐車場付きということで売却できるか?
できません。敷地内の駐車場は、区分所有者全員の共有財産である敷地上にあるものであり、一部の例外を除いて共用部分です。その駐車場を管理組合と使用契約を結んで借りている場合、区分所有権を売却した時点で契約が無効となります。したがって、駐車場付きとして売却することは不可能です。

駐車場を特定の居住者が継続して利用しているが・・・
区分所有者全員で所有する共用部分である駐車場については、定期的に抽選を行 ったり、順番で入れ替えるなど、不公平感が出ないルールを設けることが望まれます。

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