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【住宅ローン関係】

住宅ローン関係

 

 
自己資金はどれくらい必要か?
多くの住宅ローンでは、融資額の上限のひとつとして、購入価格や建築費の80%以内という条件を設けています。したがって、最低でも購入価格や建築費の20%の自己資金(頭金)が必要になります。また、頭金のほかにもローンや登記関係の諸費用がかかります。引越し代や照明器具などの費用を除いて、新築住宅では購入価格などの3~5%、中古住宅などでは仲介手数料が加わるので5~10%程度です。購入価格などの80%を超えて住宅ローンを借りられるケースもありますが、その分、返済負担が重くなるので、自己資金はなるべく多く準備するようにしましょう。

   
「収入合算」とは?
申込本人の収入だけでは、希望する額の住宅ローンの借り入れに必要な収入基準を満たせない場合、同居予定者の収入を合算できる制度です。ただし、返済途中でライフスタイルが変化すると、返済が厳しくなる可能性もあることを念頭に入れておきましょう。

収入に対するローン返済額の目安は?
よくいわれるのは、「年収の25%以下」という目安です。ただし、年収500万円の場合と1000万円の場合では25%が家計に及ぼす影響は違いますし、家族構成やライフスタイルによっても変わってきます。固定資産税などの税金やマンションの管理費、駐車場代なども加え、毎月の家計の中で住宅関係の出費が無理のない範囲かどうかを考えましょう。

住宅ローンの組み方のポイントは?  
第一に金利の低いものから、第二に種類を少なく、第三に自分の条件にあった返済方法で借りることがポイントです。ローンの種類には固定型や変動型がありますが、一般論として、借りるときの金利が低く将来は上がりそうなら固定型、借りるときの金利が高く将来は下がりそうなら変動型が有利といえます。返済期間が短い場合など、金利の低い変動型のほうが有利なケースも考えられます。また、金融機関の定める期間(5年、10年など)内は、金利を固定し、固定期間終了後に、一定期間固定とするか変動とするかを選択していく固定金利選択型もあります。返済方法では、無理のない範囲で早めに返すことを基本に、将来の家計の変化に対できるよう工夫しましょう。住まい情報センターでは、ファイナンシャルプランナーによる専門家相談も実施しているので事前相談をするのも良いでしょう。

ローンが返せなくなったらどうなる? 
毎回の返済が滞ると、通常の元金・利息の返済額に加えて、別途、契約書で定めた利率の延滞損害金等が日割りでかかってきます。また、6ヵ月以上返済が滞ると全額繰上返済を求められ、それができない場合は保証会社が代わりに弁済します。そうなると、今度は保証会社に対して返済しなければならず、結局、任意売却や競売などで住宅を明け渡すことになります。しかも、任意売却や競売でも債務(返済しなければならない金額)がなくならなければ、さらに返済を続けなければなりません。

ライフサイクルを考えたローン計画はどうする?
住宅ローンは返済が長期にわたり、金額からも家計の中で大きなウェイトを占めます。20代、30代の人なら子供の誕生や教育のこと、また共働きの場合はそれをいつまで続けるのか、さらに40代以降の人なら親との同居、退職後のことなどが問題になるでしょう。住宅ローンというより、マイホームそのものを自分の人生や家族の成長の中でどう位置づけるかを考える必要があります。

住宅ローンの繰上返済とは?  
通常の返済とは別に、元金の一部をまとめて返すのが繰上返済(正確には一部繰上返済)です。繰上返済した元金にかかるはずだった利息が不要になり、返済総額が減るというのがそのメリット。具体的には、返済期間を短縮する「期間短縮型」、毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」、そして両方のミックス型があります。預貯金の金利が低い場合、繰上返済は有利な貯蓄と同じ効果があるので、積極的に活用しましょう。

買い換え専用ローンとは? 
担保割れした自宅の買い換えのために、担保割れ分も含めて融資する住宅ローンを一部の銀行が扱っています。返済能力を重視するため、条件はそれなりに厳しく、買い換え後のローンも増えることになります。誰にでも利用できるものではありませんが、それなりに年収が多い場合など、検討してみるといいでしょう。

所得補償付きのローンとは?
住宅ローンの借り入れの際に、所得補償保険をセットしたものです。通常、病気やケガで入院し、仕事ができなくなった場合にローンの返済額に見合った額の保険金が支払われます。最近は、リストラや会社倒産、転職などで収入が減少した場合にも保険金を支払う新しいタイプ(失業補償)が登場しています。

ローンの返済が苦しい時はどうする? 
延滞する前に、住宅ローンを借りている金融機関に相談することが大切です。返済が苦しくなった理由や今後の返済の見通しを説明し、返済方法の変更などについて話し合いましょう。公庫融資、年金融資では、過去の「ゆとり返済(ステップ返済)」利用者などに対して、返済金利の引き下げや返済期間の延長といった救済措置があります。

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