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住まいの基礎知識・「あんじゅ」

【分譲マンションの管理】

◯管理規約 - 管理規約について

 

管理規約とは何?
さまざまな価値観や生活スタイルの人が集まって、共有の財産を維持管理しながら 暮らしていくには、ルールが必要です。そこで、どのマンションにも共通する基本的な事項について定められている「区分所有法」に基づいて、各マンションの特性を踏まえて作られた独自のルールが「管理規約」。いわば、マンションの憲法と言われるものです。区分所有者は、区分所有法と同様に管理規約を守る義務があります。

 
マンション標準管理規約とは何?
国土交通省が示している管理規約の標準モデルで、最初につくられたのは昭和57年。翌58年に行われた区分所有法の改正に伴い一部を改正、その後急速にマンションが普及し、新たな問題がいろいろ生じてきたことから、平成9年2月に大幅な改正が行われました。その後、平成13年8月に「マンション管理適正化法」、平成14年12月に「マンション建替円滑化法」が施行され、平成15年6月に「区分所有法」が改正施行されるなど、法制度の充実が図られる一方、マンションを取り巻く情勢も変化してきたことを踏まえ、平成16年1月に「マンション標準管理規約及びコメント」として発表されました。 更に、平成23年7月に改正が行われました。

 
原始管理規約とは何?
マンションの分譲時にあらかじめ分譲会社が作成し、売買契約時の署名捺印によって有効となる管理規約のことです。 
管理規約の承認は、総会で区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成が必要な特別決議事項です。しかし、書面決議といって、区分所有者全員の署名捺印があれば、総会で区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成があったのと同じとみなされます(区分所有法45条)。
原始管理規約には、分譲会社や一部の区分所有者に有利な内容が盛り込まれていることもあります。たとえば、未分譲住戸の管理費や修繕積立金は持ち主である分譲会社が負担するのが通常ですが、その義務を回避する内容が盛り込まれているケースなどがそれに当たります。標準管理規約との違いを確認し、必要があればマンションの特性や実態に合った内容に変更していく作業を進めましょう。 

 
管理規約は誰が定めるのか?
区分所有者が協議のうえ、総会の特別決議によって定めるのが本来です。しかし実際には、分譲会社が管理規約案(原始管理規約)を準備し、マンション売買契約時に全員が捺印して規約が成立するケースがほとんどと言っていいでしょう。

管理規約は誰に対して効力を持つのか?(賃借人や途中購入者は?)
管理組合員である区分所有者には、当然効力が及びます(区分所有法3条)。売買や相続などにより新たに区分所有者になった人も同様です(区分所有法46条・標準管理規約5条)。また、区分所有者以外でも、区分所有者の家族、区分所有者から住戸を借りている人など、マンションで生活をしている人はすべて「建物または敷地もしくは附属施設の使用方法」について、管理規約に従う義務があります(標準管理規約3条2項・5条2項・4条)。

区分所有法改正(平成15年6月施行)前の管理規約は有効か?
区分所有法が改正されたことによって、現行の区分所有法にそぐわなくなった部分については無効となります。それ以外の部分については有効です(区分所有法附則9条)。

管理規約と区分所有法はどちらが優先するのか?
区分所有法に抵触しない限り、管理規約が優先します。

管理規約の内容は、自由に設定、変更してよいか?
区分所有法30条1項で、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」とされています。したがって管理規約の内容は、まず「建物、敷地、附属施設の管理や使用に関する区分所有者相互間の事項」の範囲でなければなりません。さらに、「建物、敷地、附属施設の管理や使用に関する区分所有者相互間の事項」の範囲内でも、 区分所有法の規定と異なる定めができない事項(強行規定)と管理規約で区分所有法とは別の定めができる事項(任意規定)の 管理規約で任意の取り決めができる事項に大別できます。

管理規約の設定、変更などはどのようにして行うのか?(そのための要件は?)
管理規約の設定や変更は、総会に議案として提出し、区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成によって行うことができます(区分所有法31条)。また、区分所有者全員の書面又は,電磁的方法による合意でも、設定、変更は可能です(区分所有法45条)。ただし、区分所有法で決められた管理規約の内容の範囲外であったり、「法と異なる定めができないもの」の設定や変更はできませんので、十分に気をつけてください。また、設定や変更の内容が一部の区分所有者に特別の影響を与えるものである場合は、その区分所有者の承諾が必要になります(区分所有法31条)。

大部分の住戸を一部の人が所有しているマンションで、管理規約の変更ができないのだが・・・ 
大部分の住戸を所有している人も、一戸の住戸を所有している人も、区分所有者の一人であり、ほかの区分所有者と協力しながら全員の共有の財産を維持管理していく立場にあります。区分所有に関する理解を促し、自己の利益を優先させるのではなく、マンション全体のことを考えて、管理規約の変更の必要性を考えてもらうよう、説得していきましょう。 

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