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よくある相談(Q&A)
住まいの基礎知識・「あんじゅ」

【分譲マンションの管理】

◯管理組合の運営 - 組合の運営

 

管理組合はいつできる?
法的には、マンションを購入して区分所有という状態が発生した時点で、管理組合は自動的に成立します(区分所有法3条)。 

 
管理組合とはどのような組織?
そのマンションの区分所有者全員から構成され、「区分所有者全員の共有財産である建物と敷地、集会所や駐車場などの施設をどのように管理し、使用していくかを決め、実行すること」を目的とする組織です。 

 
管理組合にはどのような仕事がある?
建物の共用部分や敷地、付属施設の維持管理からコミュニティの運営まで多岐にわたります。それを大きく分類すると以下のようになります。
1.敷地および共用部分などの日常的な維持管理に関する業務
2.敷地および共用部分などの新設・移設・改造などによる変更、処分に関する業務
3.管理費などの出納、支払いなどに関する業務
4.日常近隣生活などに関する業務 

管理組合と自治会の違いは?  
「管理組合」が、組合員の共有財産と共同生活の秩序を維持することを目的とする法的にも位置付けられた団体であるのに対し、「自治会」は居住者相互の親睦と地域生活の向上を目的とする任意の団体です。つまり、管理組合と自治会とでは性格も機能もまったく異なっています。管理組合は、「共有の財産を管理していく団体」であることをしっかりと認識することが大切です。

自主管理と委託管理との違い、メリット・デメリットは?  
マンションの管理形式は、大きく以下の3つに分けられます。
1. 自主管理/管理会社への委託を行わず、居住者が協力して管理組合の業務を分担。エレベーターや受水槽の点検など、必要なものに関しては直接業者に発注する方法。
2. 一部委託管理/管理組合の業務の一部を管理会社や専門業者に委託する方法。
3. 全面委託管理/管理組合の業務を全面的に管理会社に委託する方法。

 

「自主管理」の一番のメリットは、管理会社への委託料が不要なこと、一方デメリットは手間がかかることと、管理の専門知識やノウハウが十分にないと適切な管理が行えないことです。逆に「全面委託管理」のメリットは、管理の専門家である管理会社から適切なアドバイスが受けられることで、デメリットは委託料が高くつくことです。「一部委託管理」は、「自主管理」と「全面委託管理」の中間の管理形式で、メリット・デメリットも中間となります。

管理組合を法人化するメリットは?  
法人とは法律上、権利や義務を有する資格を認められた組織のこと。その法人化のメリットとしては、以下のようなことが挙げられますが、実質的な管理組合の運営において、法人化していない管理組合とそれほど大きく変わることはありません。法人化するためには、区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成による特別決議が必要です。
1. 権利・義務の主体が明らかになり、第三者や区分所有者との法的関係が明確になる。
2. 管理組合が不動産を所有していると、不動産登記ができる(隣接する土地等を取得する場合等)。
3. 「管理組合法人」名義で銀行口座が開けるため、理事長が交代しても名義変更をする手間が省ける。しかし、理事長の交代ごとに登記事項の変更手続きが必要となる。
4. 大規模工事に必要な資金を管理組合が銀行などの金融機関から借り入れる場合、交渉が容易となる場合がある。 

管理組合を脱退したいのだが  
区分所有者は好むと好まざるに関係なく、管理組合の組合員になることが定められています。したがって区分所有者である限り、脱退はできません(区分所有法3条)。

団地の管理組合と各棟の管理組合との関係はどのようになるのか?
複数の住棟から構成されている団地の管理組合は団地全体で共有している土地や付属施設の管理を、各棟の管理組合は各棟の共用部分などの管理を、お互いに連携を取り合いながら行っていく関係にあります。 

管理者とは? 誰がなるのか? その権限は? 
「区分所有者は、規約に別段の定めが無い限り集会の決議によって、管理者を選任し、…」(区分所有法25条)とされています。そして多くのマンションでは、標準管理規約38条に準じて、管理組合の理事長を管理者とすると定めています。その管理者の権限とは、大きく分けて次の3つです(区分所有法26条)。
1. 業務執行の権限 区分所有者全員のために共用部分や敷地、付属設備を維持し、総会の決議や管理規約で定めたことを実行すること。
2. 代理の権限 業務を執行するにあたり、区分所有者の代理として契約を行ったり、保険金の請求や受領に関して区分所有者を代理する権限。
3. 訴訟遂行権 管理規約や総会の決議によって、区分所有者のために原告として提訴したり、被告として応訴できる。

賃貸、売却を考えているのだが、管理組合に届ける必要はあるのか? 
管理規約に届け出義務が明記されているのが通常です(標準管理規約19条・31条)。マンションの管理と管理組合の円滑な運営には、区分所有者の変更や賃貸の状況を管理組合が把握しておくことが不可欠だからです。したがって、賃貸する場合は自分の連絡先と借り手の名前や連絡先などを、売却の場合は新たな区分所有者の名前などを届け出ることになっているのが一般的です。

管理組合への加入を拒否している居住者がいる。どう説得したらいい?   
「マンションを購入すると、自動的に管理組合の構成員になることが区分所有法という法律で決められており、区分所有者である以上は管理組合を脱退することができない。つまりは管理組合に加入したくなかったら、区分所有をあきらめるしかない」ことを説明し、理解してもらうしかないでしょう。  

管理組合の書類や記録は何をどう残して管理すればいいか? 
そのマンションの区分所有者全員管理組合の書類のなかには、後日の証拠や記録のために保存が必要なものがあります。役員が毎年交替している管理組合も、少なくありません。新しい役員や区分所有者が、管理組合の状況を正確に知ることができるよう、日頃から整理し、保管しておかなければなりません。基本的な要点は以下のようなことです。また、パソコン等を活用した電磁的方法による書類の保存も可能です。文書をペーパーレス化することで保管場所の省スペース化が図れることとなります。 
1 保管する書類の基準をつくる 
2 永久保存が必要な書類かどうかを検討する 
3 保管場所をどこにするか 
4 議決記録・金銭収支記録は最重要書類 

管理組合の活動で広報紙づくりは重要?   
管理組合で今、どういう問題が起こっているのか、理事会はそれに対してどのような対応を行っているかなどを、組合員全員が共通認識するツールとして、広報紙は重要な役割を果たします。また、広報紙を通して、管理組合の活動を定期的に報告したり、組合員に呼びかけや問題提起をしていくことは、居住者の管理組合活動への意識を高めたり、コミュニティを形成していく面でも効果的です。最近では、ホームページを作成するなど、インターネットを活用しているマンションも多くなってきました。  

管理組合で広報紙を出そうと思っている。ヒナ型のようなものは?
特にヒナ型というものはありません。こうあらねばならないという決まりは一切ないので、それぞれの管理組合がそれぞれに工夫しながら、独自のものをつくり上げていくのが理想です。
(参考)
大阪市マンション管理支援機構では「文例&イラスト集」を作成し、登録された大阪市内の分譲マンションの管理組合に提供しています。 

理事会とはどのような組織?
管理組合の最高意志決定機関である総会で決まったことを執行したり、総会にはかる議案などの内容を審議する機関です。 

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